[임대인·임차인 상생 공급활성화 대책/1] 전세사기범과 임대사업자의 차이점

(시사1 = 유벼리 기자) 주거안정연대(대표 김나래)는 6일 ‘임대인·임차인 상생 공급활성화 대책’ 내 주요내용을 연재하기로 했다. 임대인·임차인 상생 공급활성화 대책 주요내용의 첫 내용은 ‘전세사기범과 임대사업자의 차이점’이다. 

연대에 따르면, 현재 정부의 ‘126% 룰(전세금 반환 보증환도 공시가격 산정 : 공시가 적용 비율 140%·전세가율 90%)’ 시행으로 인해 임대사업자들이 임차인들에게 현금을 내주다 빚더미를 직면하게 됐다. 이 과정에서 주택도시보증공사(HUG)의 ‘대위변제 룰’까지 직면하면 임대인들은 파산을 피할 수 없게 된다. 대위변제는 전세계약 만기 후 일정기간(3~5개월)이 지나면 HUG에서 임대인을 대신해 보험금을 내주는 제도다. 

연대는 “126% 룰에 의해 임대인들이 경제적으로 위축되고, 이 과정에서 HUG의 대위변제 룰을 거치면 임대인 입장에선 자신이 가진 나머지 매물로도 가입이 되지 못해 ‘연좌제 피해’를 입게 된다”고 설명했다.  

연대는 “이런 정부의 룰이 부동산 및 금융의 기본원칙이라고 해도 임대인 및 임대사업자 입장에선  암담할 수밖에 없다”며 “물론 전세금 마련은 임대인이 준비하는 게 원칙이지만 2023년 126% 룰에 의해 임대인들의 전세금 마련 준비기간은 상당히 부족했다”고도 했다. 

2023년 126% 룰 시장 전 정부의 전세 시세는 공시가격의 186% 수준에 달했다. 186%에서 126%로 급하락한 점에서 임대인들의 준비기간은 부족할 수밖에 없었고 연속적인 전세사고가 발생할 수밖에 없었다는 게 연대 측 설명이다. 

연대는 또 “대위변제 이후 문제를 살펴보자”며 “대위변제를 받으면 원래 분할납부가 가능했으나 이젠 분할납부가 허용되지 않는다. 몇 개월 후 바로 공매에 넘긴다. 임대인은 대위변제 몇달만에 신용불량자가 되는 것”이라고 우려했다.

연대는 “전세금을 돌려주지 못해 신용불량자가 되려고 임대사업을 시작하려는 사람은 없다”며 “이를 예상했다면 다른 명의자에게 명의를 옮기고 도망갔을 터다. 그게 전세사기범과 임대사업자들의 차이점”이라고도 했다.